Trong hoạt động xây dựng nhà ở, hợp đồng thi công luôn đóng vai trò quan trọng để xác định rõ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên tham gia. Một hợp đồng xây dựng nhà ở không chỉ là bản thỏa thuận dân sự mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để xử lý khi phát sinh tranh chấp. Nếu được soạn thảo chặt chẽ, hợp đồng sẽ giúp chủ đầu tư quản lý tiến độ, kiểm soát chi phí, đồng thời ràng buộc nhà thầu đảm bảo chất lượng công trình.
Căn cứ Điều 138 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), hợp đồng xây dựng là văn bản bằng chữ viết, được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu, quy định rõ đối tượng, giá trị, thời gian và các điều kiện khác. Điểm đáng chú ý trong các quy định mới là sự minh bạch hơn về giá, tiến độ và bảo đảm hợp đồng. Do đó, việc hiểu rõ cấu trúc, nội dung và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng nhà ở là bước không thể bỏ qua trước khi khởi công.
Các loại hợp đồng xây dựng nhà ở
Hợp đồng trọn gói
Hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói là loại phổ biến nhất. Chủ đầu tư và nhà thầu thỏa thuận áp dụng một mức giá cố định cho toàn bộ công trình, không thay đổi kể cả khi giá vật liệu hay nhân công biến động. Ưu điểm của hình thức này là giúp chủ đầu tư dễ dàng quản lý chi phí, tránh phát sinh ngoài ý muốn. Tuy nhiên, nếu không tính toán kỹ, nhà thầu có thể bị lỗ khi giá thị trường tăng cao. Vì vậy, hợp đồng cần quy định rõ về phạm vi công việc, vật liệu sử dụng và các điều khoản liên quan đến bảo hành công trình.
Hợp đồng đơn giá cố định
Trong loại hợp đồng này, đơn giá cho từng hạng mục được thỏa thuận ngay từ đầu và giữ nguyên trong suốt quá trình thi công. Nếu khối lượng công việc tăng lên, giá trị hợp đồng cũng tăng theo. Đây là giải pháp cân bằng, vừa đảm bảo tính ổn định, vừa phản ánh đúng khối lượng thực tế. Tuy nhiên, để tránh tranh cãi, hợp đồng xây dựng nhà ở dạng này cần có bản tiên lượng chi tiết và dự toán rõ ràng.
Hợp đồng đơn giá điều chỉnh
Khác với đơn giá cố định, loại hợp đồng này cho phép điều chỉnh đơn giá khi có biến động lớn về giá nguyên vật liệu, nhân công. Điều này bảo vệ quyền lợi cả hai bên: nhà thầu không bị lỗ nặng, còn chủ đầu tư tránh việc dừng thi công. Tuy nhiên, hợp đồng phải quy định rõ công thức điều chỉnh giá để tránh việc lạm dụng.
Hợp đồng theo thời gian
Loại hợp đồng này thường áp dụng cho dịch vụ tư vấn hoặc giám sát xây dựng. Nhà thầu được thanh toán dựa trên số giờ làm việc và mức lương thỏa thuận. Với hợp đồng xây dựng nhà ở, dạng này ít phổ biến hơn nhưng vẫn cần thiết trong các trường hợp thuê giám sát độc lập.
Hợp đồng theo chi phí cộng phí
Chủ đầu tư thanh toán toàn bộ chi phí thực tế cộng thêm một khoản phí lợi nhuận cho nhà thầu. Hợp đồng này phù hợp cho các công trình có tính đặc thù, khó dự đoán khối lượng. Tuy nhiên, rủi ro là chủ đầu tư khó kiểm soát chi phí nếu không có sự giám sát chặt chẽ.
Hợp đồng chìa khóa trao tay
Nhà thầu thực hiện toàn bộ quy trình từ thiết kế, mua vật liệu, thi công cho đến bàn giao.Chủ đầu tư chỉ việc nhận bàn giao nhà đã hoàn thiện. Hình thức này ngày càng phổ biến vì tính tiện lợi, nhưng để hạn chế rủi ro, hợp đồng cần quy định rõ tiêu chuẩn bàn giao và điều khoản bảo hành dài hạn.
Các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng xây dựng nhà ở
Theo luật định, một hợp đồng xây dựng nhà ở phải đảm bảo có những nội dung cơ bản sau:
Căn cứ pháp lý và thông tin về các bên tham gia.
Hợp đồng phải trích dẫn các quy định pháp luật liên quan, như Luật Xây dựng 2014, Nghị định 37/2015/NĐ-CP, và Nghị định 50/2021/NĐ-CP. Đồng thời, cần ghi đầy đủ thông tin pháp lý của chủ đầu tư và nhà thầu: họ tên, CMND/CCCD, mã số doanh nghiệp, địa chỉ, tài khoản ngân hàng. Nếu thông tin thiếu, hợp đồng có thể bị vô hiệu.
Nội dung công việc
Phần này mô tả chi tiết phạm vi công việc, từ khảo sát địa chất, thiết kế, xin phép xây dựng đến thi công từng hạng mục. Một hợp đồng rõ ràng sẽ tránh tình trạng nhà thầu làm thiếu hoặc chủ đầu tư yêu cầu ngoài phạm vi.
Chất lượng kỹ thuật và an toàn
Hợp đồng phải ghi nhận yêu cầu về tiêu chuẩn xây dựng, chất lượng vật liệu, quy trình nghiệm thu, cũng như trách nhiệm về an toàn lao động. Nếu xảy ra tai nạn, trách nhiệm pháp lý sẽ được xác định dựa vào hợp đồng.
Giá trị hợp đồng và cách thức thanh toán
Đây là phần quan trọng nhất. Hợp đồng cần nêu rõ giá trị, loại hợp đồng (trọn gói, đơn giá cố định…). Tiến độ thanh toán, hình thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản). Ngoài ra, cần có điều khoản về tạm ứng, bảo lãnh và khấu trừ nếu có vi phạm.
Tiến độ thực hiện
Thời gian khởi công, ngày hoàn thành, các mốc nghiệm thu phải được xác định cụ thể. Nhiều tranh chấp phát sinh do tiến độ không rõ ràng, dẫn đến thi công kéo dài. Hợp đồng cũng nên có điều khoản phạt chậm tiến độ để ràng buộc nhà thầu.
Bảo đảm thực hiện hợp đồng
Theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP, nhà thầu phải có biện pháp bảo đảm như đặt cọc hoặc bảo lãnh ngân hàng để chứng minh năng lực thực hiện. Đây là cách bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư.
Điều chỉnh hợp đồng
Trường hợp bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh. Giá vật liệu biến động mạnh, hai bên có quyền điều chỉnh. Công thức điều chỉnh giá cần được đưa vào hợp đồng để làm căn cứ pháp lý.
Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên
Chủ đầu tư phải bàn giao mặt bằng, cung cấp giấy phép xây dựng. Nhà thầu phải đảm bảo tiến độ, chất lượng và an toàn. Quy định rõ trách nhiệm giúp tránh tranh cãi.
Xử lý vi phạm và tranh chấp
Hợp đồng cần có điều khoản về mức phạt khi chậm tiến độ, vi phạm chất lượng, cũng như phương án giải quyết tranh chấp (tòa án hoặc trọng tài).
Thanh lý và bảo hành
Sau khi công trình hoàn tất, hai bên ký biên bản thanh lý. Đồng thời, nhà thầu có nghĩa vụ bảo hành công trình từ 12–24 tháng tùy loại hợp đồng.
Mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở tham khảo
Một hợp đồng xây dựng nhà ở đầy đủ thường bao gồm:
- Điều 1: Đối tượng hợp đồng – nêu rõ công trình, quy mô, địa điểm.
- Điều 2: Giá trị hợp đồng, phương thức tính giá, lịch thanh toán.
- Điều 3: Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Điều 4: Tiến độ và thời gian bàn giao.
- Điều 5: Cam kết chất lượng, an toàn và bảo hành.
- Điều 6: Xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp.
- Điều 7: Thanh lý và chấm dứt hợp đồng.
Việc sử dụng mẫu hợp đồng chuẩn sẽ giúp tránh bỏ sót điều khoản quan trọng. Tuy nhiên, mỗi công trình có tính chất khác nhau, nên vẫn cần điều chỉnh để phù hợp thực tế.
Tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng xây dựng nhà ở
Hợp đồng xây dựng nhà ở có hiệu lực từ thời điểm ký hoặc theo thỏa thuận trong văn bản. Về pháp lý, hợp đồng là chứng cứ quan trọng nhất để giải quyết tranh chấp. Các cơ quan quản lý, tòa án, luật sư căn cứ vào hợp đồng để xem xét quyền lợi .
Nếu hợp đồng thiếu các điều khoản bắt buộc hoặc vi phạm điều cấm của pháp luật, hợp đồng có thể bị vô hiệu. Vì vậy, soạn thảo hợp đồng cần được thực hiện cẩn trọng. Có sự tham gia của chuyên gia pháp lý để tránh rủi ro.
Lưu ý khi soạn thảo và ký kết hợp đồng xây dựng nhà ở
Về nội dung
Cần mô tả cụ thể phạm vi công việc, tránh chung chung. Điều này giúp tránh tình trạng nhà thầu từ chối làm những hạng mục quan trọng.
Về pháp lý
Hợp đồng phải có chữ ký của cả hai bên, đóng dấu nếu là tổ chức. Nếu không, hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu.
Về tài chính
Nên quy định rõ tiến độ thanh toán, số lần thanh toán, điều kiện nhận thanh toán. Đồng thời, nên giữ lại một khoản nhất định để bảo hành công trình.
Về tranh chấp
Cần nêu rõ cơ quan giải quyết tranh chấp: tòa án hay trọng tài. Đồng thời, khuyến khích thương lượng trước khi kiện tụng để tiết kiệm thời gian, chi phí.
Kết luận
Hợp đồng xây dựng nhà ở là nền tảng pháp lý quan trọng đảm bảo công trình diễn ra suôn sẻ, đúng tiến độ và chất lượng. Một hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư.
Trong bối cảnh thị trường xây dựng ngày càng cạnh tranh và pháp luật ngày càng chặt chẽ. Việc nắm vững các quy định về hợp đồng xây dựng là cần thiết để tránh rủi ro.
Liên hệ tư vấn và soạn thảo hợp đồng xây dựng nhà ở
Để đảm bảo hợp đồng xây dựng nhà ở được soạn thảo đầy đủ. Đúng pháp luật và tránh tối đa rủi ro. Quý khách có thể liên hệ Văn phòng Luật Nguyễn Lê để được đội ngũ luật sư chuyên về xây dựng – dân sự tư vấn chi tiết.