Trong các vụ việc thừa kế, chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất luôn là nội dung phức tạp và dễ phát sinh tranh chấp nhất. Đất đai không chỉ có giá trị kinh tế lớn mà còn gắn liền với quan hệ gia đình, dòng tộc. Vì vậy, việc nắm rõ căn cứ pháp luật, thủ tục và những lưu ý quan trọng sẽ giúp người thừa kế bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời hạn chế rủi ro tranh chấp kéo dài.
Căn cứ pháp luật điều chỉnh việc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất
Bộ luật Dân sự 2015
Bộ luật Dân sự 2015 (từ Điều 609 đến Điều 662) quy định cụ thể quyền thừa kế của cá nhân, bao gồm cả tài sản là quyền sử dụng đất. Đây là nền tảng để xác định ai được hưởng thừa kế và theo hình thức nào: thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho hoặc để lại thừa kế khi có Giấy chứng nhận hợp pháp, đất không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) tiếp tục duy trì quy định này, đồng thời bổ sung tính minh bạch và quản lý hồ sơ đất đai hiện đại hơn.
Luật Công chứng 2014
Điều 57 Luật Công chứng quy định: văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản liên quan đến quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành di sản thừa kế
Người để lại di sản có quyền hợp pháp
Chỉ quyền sử dụng đất hợp pháp, được chứng minh bằng Giấy chứng nhận (sổ đỏ) hoặc giấy tờ khác theo luật định mới đủ điều kiện trở thành di sản thừa kế.
Đất không tranh chấp, không bị kê biên
Nếu thửa đất đang có tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án thì không thể chia thừa kế hợp pháp. Người thừa kế cần xác minh tình trạng pháp lý của đất trước khi thực hiện thủ tục.
Quan hệ thừa kế hợp pháp
Người thừa kế phải chứng minh được quan hệ với người để lại di sản thông qua giấy tờ như giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, hộ khẩu… Trong trường hợp có tranh cãi, Tòa án sẽ là cơ quan có thẩm quyền xác định.
Thủ tục chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất
Lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản
Nếu có nhiều người thừa kế, họ có thể thỏa thuận chia di sản bằng văn bản, văn bản này phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Trước khi công chứng, văn bản sẽ được niêm yết công khai tại UBND xã để tránh tranh chấp.
Văn bản khai nhận di sản
Trường hợp chỉ có một người thừa kế hoặc các đồng thừa kế cùng đứng tên, thì có thể lập văn bản khai nhận di sản. Văn bản này cũng phải được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
Đăng ký biến động sang tên trên Giấy chứng nhận
Sau khi công chứng, người thừa kế cần nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản thừa kế công chứng, giấy tờ nhân thân và tờ khai nghĩa vụ tài chính.
Thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế
Thời hiệu chung
Theo Điều 623 BLDS 2015, thời hiệu khởi kiện chia di sản đối với bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này, di sản thuộc sở hữu chung của những người thừa kế.
Trường hợp ngoại lệ
Nếu trong 30 năm đã có tranh chấp và được Tòa án thụ lý. Thời hiệu sẽ được tính từ khi vụ án được giải quyết xong.
Các tranh chấp thường gặp khi chia di sản quyền sử dụng đất
Tranh chấp về hàng thừa kế
Thường phát sinh khi không thống nhất ai thuộc hàng thừa kế hợp pháp. Ví dụ con riêng, con nuôi, hoặc vợ chồng không đăng ký kết hôn.
Tranh chấp về giấy tờ đất
Nhiều thửa đất chưa có sổ đỏ hoặc hồ sơ không đầy đủ. Dẫn đến khó khăn trong việc xác định di sản, dễ kéo dài tranh chấp.
Tranh chấp khi có di chúc và thừa kế theo pháp luật
Một số di chúc bị coi là vô hiệu vì không đúng hình thức. Hoặc người lập không minh mẫn, dẫn đến việc chia theo pháp luật và gây mâu thuẫn.
Lưu ý quan trọng khi chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất
- Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ như giấy chứng tử, sổ đỏ, giấy tờ nhân thân.
- Công khai, minh bạch trong thỏa thuận giữa các đồng thừa kế.
- Bắt buộc công chứng văn bản thừa kế.
- Thực hiện thủ tục sang tên kịp thời, tránh để kéo dài.
Luật Nguyễn Lê – Hỗ trợ trọn gói giải quyết chia di sản đất đai
Với nhiều năm kinh nghiệm trong giải quyết tranh chấp đất đai và thừa kế. Luật Nguyễn Lê cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói:
- Tư vấn chi tiết về quyền thừa kế và quy định pháp luật liên quan.
- Hỗ trợ soạn thảo và công chứng văn bản phân chia hoặc khai nhận di sản.
- Đại diện khách hàng trong quá trình làm việc với cơ quan nhà nước.
- Tham gia bảo vệ quyền lợi khách hàng tại Tòa án khi có tranh chấp.