Trong các giao dịch nhà đất, một trong những bước quan trọng nhất chính là thủ tục sang tên sổ đỏ. Đây là quy trình pháp lý bắt buộc khi quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao từ người này sang người khác. Nếu không thực hiện đúng, người mua hoặc người được nhận tặng cho, thừa kế có thể gặp nhiều rủi ro pháp lý.
Bài viết dưới đây sẽ liệt kê chi tiết từ điều kiện, hồ sơ, quy trình đến nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
1. Định nghĩa về quy trình chuyển quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1. Sang tên sổ đỏ là gì?
Là việc đăng ký biến động đất đai khi có sự thay đổi về chủ sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Áp dụng trong các trường hợp: mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2. Ý nghĩa pháp lý
Xác nhận người nhận chuyển nhượng trở thành chủ sở hữu hợp pháp.
Giúp tránh tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc người được nhận.
Là điều kiện để thực hiện các giao dịch tiếp theo như thế chấp, chuyển nhượng lần sau.
2. Những yêu cầu pháp lý cần đáp ứng để tiến hành thủ tục chuyển tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1. Đất đủ điều kiện giao dịch
Có trong tay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn được gọi là sổ đỏ.
Không có tranh chấp.
Tài sản không thuộc diện bị phong tỏa nhằm phục vụ việc thi hành án.
Vẫn còn thời hạn sử dụng (nếu là đất có thời hạn).
2.2. Bên chuyển nhượng và bên nhận
Bên bán/tặng cho phải là chủ sử dụng đất hợp pháp.
>Bên mua/nhận phải đáp ứng điều kiện theo luật, ví dụ người nước ngoài chỉ được sở hữu căn hộ chứ không sở hữu đất ở.
3. Các giấy tờ bắt buộc phải có để thực hiện thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ.
3.1. Giấy tờ cơ bản
Đơn đăng ký biến động đất đai.
Bản gốc sổ đỏ.
Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD) kèm theo sổ hộ khẩu của các bên tham gia giao dịch.
3.2. Giấy tờ giao dịch
Văn bản chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp.
Giấy tờ xác nhận việc nhận di sản thừa kế (trường hợp có phát sinh).
3.3. Tài liệu về nghĩa vụ tài chính
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
Tờ khai lệ phí trước bạ.
Biên lai nộp thuế, lệ phí.
Ngoài ra, người dân còn phải nộp thêm lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo mức quy định của HĐND tỉnh (thường vài trăm nghìn đồng).
4. Trình tự tiến hành việc chuyển quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 1: Công chứng hợp đồng
Các bên đến văn phòng công chứng hoặc UBND xã để ký hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho.
Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để tiến hành sang tên.
Bước 2: Tiến hành nộp bộ hồ sơ tại cơ quan Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Người nhận nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện.
Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra, xác nhận tính hợp lệ.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND xã/phường nơi có đất theo cơ chế một cửa.
Bước 3: Tiến hành hoàn tất các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Người nộp hồ sơ sẽ nhận thông báo và tiến hành nộp thuế, phí tại cơ quan thuế.
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ, nộp biên lai lại cho cơ quan tiếp nhận.
Giá trị tính thuế có thể được cơ quan thuế căn cứ vào bảng giá đất của UBND tỉnh nếu hợp đồng ghi thấp hơn bảng giá.
Bước 4: Nhận sổ đỏ đã sang tên
Sau khi hồ sơ hợp lệ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký sẽ trao sổ đỏ mới đã chỉnh lý tên chủ sở hữu.
Thời gian giải quyết: khoảng 10 ngày làm việc (không tính thời gian chờ nộp thuế).
Theo quy định, thời gian này là không quá 10 ngày làm việc (20 ngày tại vùng sâu, vùng xa, hải đảo).
5. Các khoản tài chính phải thực hiện khi làm thủ tục chuyển quyền đứng tên trên sổ đỏ.
5.1. Thuế thu nhập cá nhân
Thuế suất áp dụng là 2% trên tổng giá trị của giao dịch chuyển nhượng.
Bên chuyển nhượng có trách nhiệm nộp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Một số trường hợp được miễn, ví dụ chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con.
5.2. Lệ phí trước bạ
Phí phải nộp được tính bằng 0,5% trên tổng giá trị của hợp đồng chuyển nhượng.
Người mua nộp, trừ trường hợp được miễn.
5.3. Phí thẩm định hồ sơ
Do từng địa phương quy định.
Thông thường nằm trong khoảng từ vài trăm nghìn đồng cho đến vài triệu đồng.
Ngoài ra còn có lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của từng địa phương.
6. Các trường hợp được miễn thuế, lệ phí khi sang tên sổ đỏ
Chuyển nhượng, tặng cho giữa vợ và chồng.
Chuyển nhượng, tặng cho giữa cha mẹ – con, ông bà – cháu.
Anh chị em ruột tặng cho, chuyển nhượng cho nhau.
Thừa kế trong phạm vi gia đình trực hệ.
Miễn thuế thu nhập cá nhân khi cá nhân có duy nhất một nhà ở, một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo luật (ví dụ cấp Giấy chứng nhận lần đầu).
7. Những điểm cần chú ý đặc biệt trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ.
7.1. Kiểm tra kỹ tình trạng đất
Xác minh xem đất có đang bị thế chấp, kê biên hay vướng quy hoạch không.
7.2. Soạn hợp đồng rõ ràng
Nêu đầy đủ thông tin các bên, diện tích đất, vị trí thửa đất.
Tránh dùng từ ngữ mơ hồ dễ dẫn đến tranh chấp.
7.3. Lưu ý thời hạn
Theo luật, khi có thay đổi chủ sử dụng đất phải đăng ký sang tên trong 30 ngày.
Trường hợp thực hiện quá thời hạn, người vi phạm có thể bị áp dụng xử phạt hành chính.
Mức phạt được quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP, dao động từ 1 – 10 triệu đồng tùy thời gian chậm và diện tích đất.
Kết luận
Thủ tục sang tên sổ đỏ là bước quan trọng để hoàn thiện giao dịch đất đai, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua hoặc người được nhận. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, thực hiện đúng quy trình và hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ giúp quá trình sang tên diễn ra nhanh chóng, thuận lợi.
Để tránh rủi ro, bạn nên tham khảo ý kiến luật sư tư vấn đất đai hoặc chuyên viên pháp lý trước khi ký kết hợp đồng và nộp hồ sơ sang tên. Ngoài ra, có thể liên hệ trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã nơi có đất để được hướng dẫn chi tiết theo quy định tại địa phương.